很显然，即使按较审慎标准统计得出的数据，所谓断供也只是极个别的。谎言被揭穿，一个隐藏着的意图浮出水面：原来，“断供”只是向政府施压的工具而已。

　　据报道，“断供”其实是开发商等既得利益者自导自演的把戏，“断供”的是炒房者和开发商手中囤积的楼盘，超过一半以上为2005年下半年到2006年10月前所购买，目前的价格还大有赚头。“断供”的目标是“四两拨千斤”，希望政府能够出台政策，为银行信贷“松绑”，同时也给银行造成压力和错觉，使得银行有争取宽松信贷条件的“砝码”。

　　自2005年3月 “国八条”出台起，政府就开始调控房地产市场，而房价在此期间持续攀升，尤其深圳等一线城市房价又涨了一倍左右，对政府公信力构成了损害。政府不断反思和总结经验教训，相继出台了一些新的调控措施。此轮房价的调整，正是这一系列调控政策初见成效的结果，这是来之不易的。如果现在出台宽松政策去救楼市，不仅会导致政府公信力受损，更将使中国楼市因为错过一次自然的调整机会而累积起更大的泡沫和更大的危险。

　　其实，含有巨大泡沫的房价下跌是人心所向。据南方某媒体的一次随机调查：穗、京、沪、深四地有57%的受访人认为政府不应救市。其中，有38%市民认为“楼价还没跌至合理水平，政府应加大整治力度”。调查同时显示，72%的被调查者对楼市信心仍然低迷，在这种情况下救市，非但难以见效，而且充满危险。因为房价下跌是连年快速上涨以至于离民众实际购买力越来越远的结果。最佳措施唯有放任楼市的自然调节作用发力，促使房价与民众收入水平接轨，使得支撑房价的购买力因素发挥作用，而不是投机与炒作的力量占据主导。

　　从银行角度来看，房价下跌不会威胁到银行的安全。香港房地产市场在1997年之后曾下跌高达65％至70％，但银行业不良资产率仅为1.5％。而中国内地房价，目前只有深圳和广州出现下跌，最大跌幅也只在30％左右，而全国大部分城市的房价仍在上涨。据发改委、国家统计局7月16日发布的统计结果，全国70个大中城市6月房屋销售价格同比上涨8.2%。紧接着，7月17日，国家统计局发布的6月份经济运行数据显示：70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比上年同期高4.2个百分点。

　　显然，现在的问题不是房价下跌过度，而是尚未充分调整，调整远不到位。在这种情况下，应该鼓励楼市自身的调节作用发力，而不是人为地阻碍这种力量发挥作用。

　　换个角度看，房价下跌也给银行带来了一次难得的加强风险控制，提高自身安全防范能力的契机。比如，过去银行贷款只是依据房屋成交价格，导致一些银行被高估值的房价骗贷，房价下跌之后，银行出于对自身风险的控制采取了预防性措施，发放住房按揭贷款时以对房产评估得出的价格发放贷款，大大减少了被骗贷的几率。举个具体例子：一套成交价格100万的房子，在过去，银行可依据成交价放贷70万元（以首付3成计算）。但现在银行对这套房屋给出的评估价格为90万，那么，银行放贷63万就行了。    

　　倘若没有房价下行带来的风险压力，银行出于牟利和争夺客户源的需要，根本不会采取这样的风险控制措施。不仅不会这样做，一些银行还人为降低贷款门槛，对大学生发放住房按揭贷款，更有甚者，对付不起首付的人，连首付也分期。如此漠视风险的做法倘若持续下去，才真正令人可怕。

　　笔者对房价将整体下跌的判断，源于一个基本的依据：无论是房价还是地价，都充满着暴利；无论是开发商、炒房者、地方政府，都成为暴利的最大受益者。而暴利必然由消费者买单。在卖方占据主导的市场，公众疯狂的追涨行为为暴利的追求者提供了最安全的保障，以至于市场中相关的利益主体都被暴利冲昏了头脑。

　　但是，暴利也导致了整个房地产领域的泡沫化，这个泡沫化既包含房价部分，也包含地价部分，是相辅相成的关系。当暴利主导下的房地产市场日益走向畸形，必然偏离公众的实际购买力，累积起巨大的泡沫，也积累起巨大的难以抗拒的调整力量。同时，房地产市场中各个利益主体对暴利的追逐，不断使潜在的消费需求因绝望而变成“放弃需求”，从而，使潜在消费群体逐渐枯萎——这正是笔者在去年年底判断房价将步入调整的最重要依据之一。而潜在的消费需求向实际消费的转化，正是决定房地产健康发展的主导型力量之一。因为，从潜在的消费需求向实际消费的转化过程，也是房价等待消费者收入跟进，从而，使得房地产市场在稳定需求群体支撑下，平缓而稳定向前发展的重要基础。但暴利蚕食了这一基础。

　　当暴利成为市场各个主体普遍的追求时，加快了泡沫的累积过程，也加剧了风险。现在，房地产市场出现了普遍的成交量的萎缩。这种萎缩体现在两个方面：一是房屋成交量的萎缩，二是土地流拍现象频繁出现。成交量萎缩的真正原因在于，无论是开发商还是地方政府，仍然死抱着暴利思维不动摇。实际上，在全国房屋成交量极度萎缩的情况下，广州新开盘的远远低于商品房价格的限价房，依然在短时间内销售一空。这说明了什么？说明了真实的需求是存在的，而暴利因素的存在使房价远远脱离了民众的实际购买力，在这种情况下，开发商的最佳选择是结束自己的暴利思维，将商品房降价销售。如果开发商把现有的商品房以限价房的价格销售，成交量会萎缩到如此地步吗？开发商宁肯死扛，宁肯冒着资金链断裂的风险房价也不降低，坚决维护暴利不动摇，使得这种通过顺应市场，通过调整价格就可以解决的问题，变成了一种赤裸裸的对抗，开发商希望通过这种对抗维护暴利。但现实注定这种对抗的结果只能以开发商的失败而告终。

　　地方政府也一样。对地方政府而言，土地就是聚宝盆，把原本价值1千万的土地以1亿元的价格卖出，财政收入就整整提高了9倍，这对GDP的推动，对个人政绩的提升作用都是便捷而有效的。当土地出让金在地方财政收入中的占比高达60%，地方政府抬高地价的冲动变得何等强烈是不难想象的。尽管成本不是决定房价的决定性因素，因为按照开发商的说法，房价是由市场而不是根据成本来定的，但是，高昂的土地成本尤其是当面粉贵过面包的现象发生时，恐怕没有哪个开发商愿意考虑降价问题——对于长期在暴利中浸润的开发商而言，高昂的地价是推高房价的又一借口。这正是导致今天的房地产市场高度畸形的根本原因。

　　应该认识到，包括深圳、广州在内的珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演，在房价整体下跌已经成为定局的情况下，无论是开发商还是地方政府，都不应该过于依赖政府救市，因为这种情况下的救市其实质就是维护市场中相关利益主体的暴利。市场中的相关利益主体应该主动降低对利润的期望值，从对暴利的追逐变成对合理利润的追逐，通过降低利润标准，加快资金的流转，避免资金链的断裂。房地产发展历史告诉我们，在最艰难的时候，那些存活下来的开发商才会成为最大受益者。当房地产市场中的各个利益主体，从对暴利的追逐中走出，像美国开发商那样，坦然接受5%的利润并逐渐视其为正常，那么，房地产市场中的泡沫将逐渐挤压出来，整个市场将会变得更加理性与健康。

　　在荷兰，法律规定，如果一套住房空置一年以上，“不速之客”就可以入住，除非空置房业主能够证明其住房的闲置时间还未超过12个月，他就必须在政府的协调下无偿提供这些住房；在瑞典，政府甚至直接将无人居住的住房推倒；在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房；在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推；丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

　　不仅欧洲，美国也对闲置房毫不客气。在美国亚特兰大的一些地区，甚至有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。此外，美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样，也将空置房推倒。这些国家为何如此严厉地对待空置房呢？

　　其一，是为了使有限的住房资源最大限度地得到利用。如果大量住房闲置，就会使得一部分人的居住空间受到挤压。而几乎欧洲所有国家的法律，都把住房视为一项基本的人权，要求政府必须解决住房问题。在荷兰，早在1901年荷兰就颁布了《住房法》，要求政府向居民“提供充足住房”。荷兰政府为此共建造了239.36万套公共住房——这一数字对人口不多的荷兰而言是相当大的。

　　其二，为了打击房屋囤积，抑制投机炒作，平抑房价。商品的价格是由供求关系决定的，大量房屋闲置等于减少了住房的有效供给，会在有效供给与有效需求之间形成一个缺口，导致供不应求的局面，必然推动房价的上涨，甚至，导致房价的失控，恶化民生。关于这一点，从相关国家采取的措施中就可以看出来。如果房屋空置，业主必须同意让“不速之客”居住以消化有效需求，在这种情况下，谁也不会愿意多买住房，等于将相当一部分投机性住房剔除，使房价体现为有效需求拉动的结果，而非投机与有效需求共同拉动的结果。在这种情况下，房价的走势会比较平缓。事实上，从历史数据来看，欧洲的房价走势整体而言是比较平稳的。

　　其三，为了节约土地，提高土地利用率。房屋是建在土地上的，这是一个人所共知的常识。尤其是欧美国家，他们所说的“House”（房子）其实是指别墅，而我们国家所说的房子在欧美其实叫公寓。欧美国家的房子一般都比较大，会占用较大面积的土地，而土地资源的稀缺性决定了，政府必须最大限度地提高土地的利用率，避免浪费，也避免占用过多土地（尤其是耕地）。闲置房屋一方面占据着土地空间，使得土地无法再使用，另一方面，房屋又是空置的，它等于造成了双重浪费。政府通过严厉措施抑制空置房，等于间接提高了土地的利用率，避免了土地浪费。

　　相比之下，我国人口众多，土地资源更稀缺，更需要提高住房与土地的利用率。但是，由于法律对投机行为的抑制作用缺位，使得“禁止炒房违宪”这样的奇谈怪论也出来了。正因为环境宽松，在许多城市（尤其是大城市），尽管一些楼盘的房屋已经销售一空，居住者却寥寥无几，投机性住房大比例的出现，导致了大量住房的闲置。我国近年来的房地产投资增速很快，但房价却连年飙升，追根溯源，在于大量住房被投机者囤积沉淀下来，这些存量住房绝大部分是闲置的，不仅造成了住房的浪费，也因为减小了住房的有效供给而推高房价、推高房屋租金。同时，由于大量住房被囤积闲置，政府必须拍卖更多的土地建房，造成土地资源被快速蚕食。国土资源部数据显示，我国耕地面积已经从1996年的19.5亿亩缩减为2007年的18.26亿亩，离18亿亩的红色警戒线已是咫尺之遥。

　　在这种情况下，我们应该借鉴欧美的严厉处理闲置房的做法，向闲置房开战，把闲置房逼出来，推向市场。如果做到了这一点，仅闲置房盘活这一项就足以平抑房价，避免房价的持续非理性上涨，并且，由于住房使用效率的提高，也能大大减轻政府的住房保障压力，同时，由于闲置住房盘活减少了对现有土地的征收，减少了拆迁行为，也能够减少社会矛盾，使我们这个社会更加和谐。

　　钟伟先生和我在对房价走势的判断上基本一致，但关于调整原因，我更倾向于认为，房价持续上涨远离民众的实际购买力才是房价步入调整的根源。今天，我就从购买力角度入手，对房价走势作进一步的分析。

　　住房有三大功能：居住、投资和投机，其中，居住功能是基础，其他两大功能都是建立在住房居住功能基础上的。当住房作为居住功能而存在的时候，它就是消费品，而消费品的价格是由消费者的实际购买力水平所决定的。

　　国际上一般用“房价收入比”来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。比如美国，其“房价收入比”平均为2.8倍。

　　针对我国的现实情况，国际专家（包括世界银行专家）给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，也就是一个家庭3年到6年的收入，可以购买一套住房。据有人考证，3至6倍的“房价收入比”出自20世纪90年代初的世界银行专家AndrewHamer，他在进行中国住房制度改革研究时，提出了这个被世行认为“比较理想”的比例，而这个比例得到了中国政府的认同。1998年，国务院23号文提出，一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房，其平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，而当时规定的经济适用房的涵盖范围是占人口80%以上的“中低收入家庭”。

　　“房价收入比”定为4倍，是有关部门经过综合评估后得出的结论。而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了30倍至50倍以上。这说明，以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。

　　而且，在作出这一比较的时候，我们其实还忽略了一个隐性因素，即社会保障产品的数量和质量。在欧美等发达国家，由于教育、医疗、养老等问题，基本上都由财政负责提供，民众高枕无忧，其收入的实际含金量非常高，换句话说，其收入的绝大部分可以用于消费。也正因为此，美国人一向喜欢大手花钱，甚至常常花得不名一文也照样无忧无虑，其原因就在于有社会保障这座靠山。而在我国，由于社会保障性产品的供应尚不健全，民众很大程度上需要通过自己“筹备”资金以弥补社会保障缺口。而伴随着教育、医疗等领域的市场化改革，20年中，我国教育学费上涨了25倍，医疗费用上涨了19倍。这意味着，民众的收入并不能完全用于购买住房，还必须应对这些必需的开支。

　　因此，如果综合考虑保障因素，我国“房价收入比”应该低于国际标准才更合理。而实际情况却是，我国许多城市现在的“房价收入比”已经超出国际标准的至少3倍以上。这意味着，能够买得起住房的只能是少数高收入者，而高收入者自住性住房问题已经解决，其购房行为主要是为了投机或投资，在住房市场繁荣的情况下，投机或投资住房支撑起了相当大的销量。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳2006年置业者中有超过30％置业者在取得产权证后半年内转手，投机之严重由此可见一斑。

　　这种虚假的繁荣由于远远偏离民众的购买力而显得非常脆弱，一旦对房价上涨的预期不再，购买力萎缩的真实一面马上就会显现出来。深圳房价的持续下跌，正是投机退潮，急剧萎缩的购买力无力支撑目前的高房价所致。不少一线城市的情况与深圳大同小异，当深圳房价实现价值回归的时候，那些尚未步入调整的城市早晚也要步深圳的后尘。

　　另外，我国房地产市场还存在着一个非常严重的供应结构失衡的问题（即大户型住房供应过剩而中小户型供应不足），这进一步造成了民众实际购买力的萎缩。因为大套住房的房价与普通家庭的收入比值会更大。中央曾经出台政策，要求“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。而一直到去年上半年，这一比例才达到24.31%。一方面，是中低收入者占据市场的绝对主流，另一方面，是大户型住房占据市场的主流。供应与需求之间的脱节，进一步偏离了民众的实际购买力。如果说，保障性住房供应的增大对中低价位住房影响巨大的话，住房供应的结构性失衡所导致的大户型住房供应的过剩，则对高价位住房构成强大的压力。因此，当调整到来，广州、深圳的房价都是齐跌，而不是专家们所预言的结构性下跌。

　　综上，房价的整体下跌趋势已经难以避免。尤其是在房贷新政实行后，进一步抑制了人们的实际消费能力，而最近央行大幅度提高存款准备金率一个百分点，又进一步打击了住房市场囤积居奇的能力，相当一部分存量住房将被逼向市场。降价销售已经成为开发商们不得不面对的选择，至少有一点是肯定的：晚降价不如早降价，在羊群效应形成以前降价售房的开发商，将来或许会感受到当机立断的幸福。

　　一种观点认为，地震对房地产总体市场没有影响，因为川北地区基本上属于农村地区，受灾民众多数不属于商品房有效消费群体。一种观点则认为，地震将对房价走势产生非常大的影响。具体到原因，则相对比较复杂，因为每个人使用的分析工具有比较大的区别。

　　我倾向于后者。地震对房价不仅会产生影响，而且，可能会产生比较大的影响。

　　首先，是非常持久的心理影响，这将不仅会抑制人们的购房需求，还会在短期内把存量住房推向市场，从而，使房价步入下跌轨道。

　　这次地震所造成的影响，并不仅限于北川农村地区，它波及四川、甘肃、陕西、重庆等16个省（区、市），417个县，灾区总面积44万平方公里，受灾人口4561万人。这意味着什么？意味着中西部16个省（区、市）的许多消费者，将不得不重视现有住房的抗震等安全性能。地震摧毁房屋导致的大宗财产的毁灭，将给购房者尤其投资和投机性购房者带来巨大心理压力。今后在买房的时候，他们首先就要考虑防震问题，将对住房质量提出更高的要求。这意味着，现在市场中庞大的无法满足消费者安全需求的存量住房，将被释放出来，导致市场中住房供应量的突然放大，从而，对房价构成强大压力。

　　由于我国已经30多年没有发生过这样的大地震，不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中因偷工减料等行为，影响到了抗震性能。在近年来对房地产的投诉中，质量投诉始终是名列第一位的，其中，“新房的裂缝问题已经成为居民住宅质量投诉的焦点”。这源于制度缺陷。根据我国现有规定，新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付，出现质量问题在所难免。

　　也正因为这一点，消费者对缺少制度性监督和制约的开发商所建设的房屋质量存在着不信任感，这种不信任感将随着未来制度的完善和监督机制的健全而逐渐得到缓解，而在此之前，不信任感与不安全感将对人们的购房行为产生非常大的影响。

　　其次，是对购房理念的颠覆。

　　人们购房主要有三种：一是自住，二是投资，即买房出租，三是投机，即低价买高价卖赚取差价。这次地震发生后，三种买房需求都受到了打击。

　　地震发生后，几乎所有的银行业都表示它们并不承担地震风险，按照正常程序银行有权追回贷款。其理由是：借款人在向银行申请贷款时，除了与银行签订借款合同外，还要签订房屋抵押合同，这两份合同属于主从关系，虽然因为地震导致房屋标的物灭失，从而导致房屋抵押合同终止，但不影响借款合同的有效性，借款人仍要承担还款责任。

　　这意味着，一旦房屋因地震或其他自然灾害发生倒塌，承受损失的既不是银行，也不是开发商，而是购房者自己，并且，即使在房屋倒塌，不动产消失的情况下，贷款还必须继续偿还。虽然央行表示，将考虑灾区民众的具体情况，采取妥善的办法解决这一问题。但是，此事给购房人带来的震撼是显而易见的，过去那些热衷于买房的人开始考虑租房。

　　在我国，目前租房是非常划算的，因为房价很高，而租金却很低，房屋的租售比小。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。根据国际惯例，如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，投资价值较大，而在我国，深圳、广州等地的租售比，甚至达到1：1000。等到房屋报废时也收不回成本。房屋的投资价值本来就在丧失，地震进一步加剧了投资价值的丧失。至于投机价值就更不用说了，现在的存量住房要卖出去就已经困难，房价的上涨预期正被下跌预期所取代，房价的下跌是必然的，只是强度的区别而已。

　　第三，是地震把房价与土地的剥离。

　　我国的房价经历了一个接近10年的上涨周期，在此过程中，人们普遍认为，房价是逐渐升值的，这一理念深入人心，以至于出现了“历史将证明房价永远都是只涨不跌的”这种极端的逻辑。人们之所以产生这种看法，是因为我国房地产市场，把土地使用权的价值与房产本身的价值混合在了一起，认定房屋在升值。实际上，房价的上涨不是房屋升值的结果，而是土地升值的结果。房屋每年都是要折旧的，尤其对于土地使用权只有70年的住宅而言，更是如此。

　　但是，地震把两者剥离了。当那些按揭购房的人失去房屋时，他们面临着银行继续追债的问题，退一步说，即使国家考虑到灾区的实际情况，让按揭购房者晚几年还贷，他也无法在原址上继续建房。道理很简单，随着房屋的倒塌，由于欠债，他对土地的使用权也丧失了，将被银行收回。银行只有这样，才能挽回部分损失，因此，银行不可能在土地使用权方面作出更大的让步。这将使人们对房屋的保值作用有一个颠覆性的认识，房屋作为最佳保值手段的地位将受到动摇。

　　另外，公共住宅投入对房地产市场的取代，也将在一定程度上影响房价——主要是针对受灾地区而言。受灾地区房倒屋塌，一些城镇甚至被夷为平地，这需要政府投入大量的财政资金，帮助灾区重建家园，而这一过程是公共财政投入而非市场化的投入，在相当长的一个时期内，灾区没有发展市场化商品房的能力。这也会对房价产生抑制作用，因为推动房价上涨的市场化因素被公共财政的力量所取代，保障性住房占据了主导，压缩了商品房发展的空间。无论是新加坡还是我国香港地区的发展经验都告诉我们，在保障性住房占据较大比例的时候，房价可能步入下跌轨道。

　　我相信，随着越来越多的理性的分析人士与研究机构，客观地认识这个市场，房价即将下跌的结论将日渐成为主流。今天，我再次从保障性住房的供应角度，分析房价的未来走势。

　　能够影响房价的因素，从住房供应性质来看，可分为两大部分，一是保障性住房，二是商品房，两者的平衡关系，直接决定着房价的走势。我们知道，香港楼市价格从1997年到2003年8月持续下跌，房屋价值缩水70％，17万家庭成为“负资产家庭”。而在1997年以前，香港房价涨势如虹。为何发生了如此大的变化？就在于政府加大了保障性住房的投入。董建华主政的港府，投入巨资建设大量平民住宅——公屋数量占到整个市场的50%左右，保障性住房供应量的扩大必然蚕食商品房市场的空间，从根本上改变供求关系，导致房价的快速下跌。

　　新加坡的情况大致差不多。新加波地少人多，如果住房供应完全交给市场，房价将变成“天价”，而实际上新加坡的房价相对比较稳定，这成为新加坡保持社会和谐的一个重要根基，关键就在于，其住房供应结构中，商品房占比非常小。新加坡政府规定，占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税，而对占住户总数80%的中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋，对15%的困难户供应由政府补贴的房屋。由于保障性住房占比大，开发商不能通过垄断形成定价权，房价走势平稳。

　　这两个例子说明，保障性住房与商品房在整个住房供应体系中的比例，直接影响着房价的走势。具体而言，这种关系就是，当保障性住房占比较大时，房价会保持平稳态势，波动较小。而当商品房占据主流的时候，开发商掌控定价权，逐利的冲动会使它不断通过各种手段推高房价。商品房的占比越大，这种垄断性越强。

　　我们知道，2003年以前，我国房价走势平稳，涨幅非常小。而在2003年以后，房价飞涨。为何？国务院1998年发布的房改23号文，所设计的住房供应体系，是城市80%以上的家庭由政府供应经济适用房，而不是开发商供应高价商品房。也就是说，保障性住房是市场供应的主体，属于开发商建设的商品房占比只有10%多，而到了2003年，建设部出台的18号文把经济适用房由“住房供应主体”改成了“具有保障性质的政策性商品住房”，这意味着，保障性住房被商品房所取代——尽管它带有“保障性质”但毕竟落脚点在“商品住房”上。因此，2003年当年的房价涨幅，就超过了1998年至2003年的累计涨幅。

　　保障性住房被市场化的商品房所取代，等于赋予了开发商垄断定价权，房价的失控也源于此，即使2005年的房地产调控，亦不能阻止房价快速上涨的步伐，因为，调控没有改变住房的供应结构。可以这样说，如果住房的供应垄断在开发商手中，房价的走势就可能降下来。但是，房价的持续上涨，越来越远离民众实际购买力的现状，令民众忧心忡忡，也令政府不安。在认识到我国房价飞速上涨的真正症结以后，政府开始以前所未有的速度，加大保障性住房的供应，而这成为促进房价下跌的一支重要力量。

　　2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称“24号文”）发布，要求“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，基本确立了住房保障制度的政策框架。24号文特别强调扩大廉租住房资金来源，使得保障性住房的供应变得更有保障，供应量自然要增大。

　　11月30日，建设部等七部门又联合发布了《经济适用住房管理办法》。办法指出，“经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。于是，经济适用房向下与廉租房衔接，向上又与“限价房”实现了链接，“三房”无缝对接，不仅使社会保障性住房有了一个系统的体系，也使得从经济适用房到商品房的过渡因为“限价房”的作用而有机衔接在了一起，这种对接弱化了商品房的作用，因为经济适用房和限价房对商品房都具有替代作用，这意味着开发商完全主导市场的时代走向终点。

　　也因此，房价的下跌已变得难以避免。5月17日，中国房地产业协会发布的《中国房地产市场研究报告》指出，保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。“从供给状况来看，根据此前文件要求，今年6月底前全国656座城市要公布今后4年的住房规划。而此前全国重点城市公布的2008年度住房建设计划中，住房保障和供应结构调整成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。”据统计，全国10个重点城市2008年计划新建住房面积共15294.17万平方米，其中保障性住房面积共4090.18万平方米，占新建住房面积比例为26.7%。并且，全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。其中，武汉的比例最大，约为70.8%；北京计划新建保障性住房也在四成以上。为此，研究报告指出，目前各地都明显加大了规划中保障性住房的建设面积，这将成为今年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。

　　当然，所谓“保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分”的说法比较委婉，也比较含蓄，说直接点，就是保障性住房必将压低房价！

　　从经济学的角度来看，商品的价格是由供求关系决定的，成本对商品价格所起的作用主要取决于它的传导能力。当然，就直观感受而言，人们更倾向于这种常识性判断：当成本上涨时，成本总要向商品价格传导，尽管传导要经过一个过程，需要耗费一定时间，但人们对传导的趋势是确信不疑的。当这种常识性判断成为人们的共识，就会成为民众的一种自然选择，而且是带有群体性的选择。这一点，在房地产领域表现得尤其明显。如果成本上升，在成本将很快向房价传导的预期推动下，人们（尤其炒房者）会争相加入到买房的队伍当中去。反之亦然。因而，成本的变化在房价涨跌中的作用是非常明显的。

　　在房价的整个构成中，众所周知的问题是，地价占据着绝对重要的部分。人们通常所说的地价即土地费用，它一般包括向政府缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用等。土地费用在房价中的比重，占到20%至30%左右。当然，那些早期在地价很便宜的时候拿到土地的开发商，其土地费用在房价中所占比重有的甚至不足10%，但是，许多开发商为了掩盖暴利，常常会根据现有的地价水平来计算成本，以最大限度地将利润变小，既确保自己的利润最大化，也容易在避税方面做文章。

　　除了土地费用，还包括建安工程费用、配套设施费用、税费和项目运营管理费用等等。整体而言，土地费用在整个房价构成中占比是最高的，这一点几乎无人不晓。因此，哪怕是最普通的老百姓，也常常根据地价的走势来判断房价的走势。最近几年房价之所以快速增长，地价快速上涨是一个非常重要的原因。因为地价飞涨给人们带来了一个强烈的房价仍将大幅、持续、快速上涨的预期，它不仅把已有消费能力的人变成实际的消费者，甚至把那些没有消费能力的潜在消费者，也吸引进来，加之炒房者的涌入，房价在群体性选择的推动下快速上涨。因此，在地价涨速越快的阶段，房价的涨幅也越快。主要是地价上涨影响了人们的购房行为。2007年上半年，是我国房价涨速最快的一个时期，尤其是深圳、广州等地，深圳市半年的房价涨幅超过了50%，而在那个阶段，也正是“地王”一个接一个密集出现的时候。

　　但是，在去年9月房贷新政推出后，地价就停止了疯涨的步伐，因为资金的收紧意味着未来房地产业不确定性风险的加大，开发商将从“进攻”（如疯狂拿地）向“防御”（开发已囤积土地）转变，地价回稳是非常容易预见的。紧接着，2008年1月7日，国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，以打击囤积土地为核心的重拳， 不仅加大了囤积土地的成本，也加大了囤积土地的政策风险与资金风险，这使得地价掉头向下。

　　以上海为例，在中央打击囤积土地的政策发布后，备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让，以底价67.5亿元成交。而在2007年12月份，业内人士估计的成交价格约在180亿元左右。这仅仅是一个开头，随后，全国不少城市的土地拍卖出现流拍现象，深圳、广州等市的地价则迅速步入下降轨道。

　　根据传导效应，地价下跌的效果一般要在几个月后才能反映出来，尤其是对房地产这样的周期性较长的行业而言，但是，诚如本人开始部分所言，地价的下跌使得人们对房地产成本的下降有了最直观的认识，这影响了人们对未来房价可能下跌的预期，而这种预期不仅使那些没有消费能力的人观望，就连那些有消费能力甚至需要买房的人，也推迟了购房计划。同时，大量炒房者在未来房价可能下降的预期下抛售住房，使得长期累积在市场外的大量存量住房释放出来，使房地产市场的供求关系一下子发生了变化，出现了明显的供大于求的现象。

　　地价下跌意味着开发商开发成本的降低，这本身就使得房价有了下行空间；而地价下跌引发的房价下跌预期，改变了人们的消费选择。这是此轮房价将步入下跌轨道的判断依据之一。

　　现在，深圳、广州的房价在快速下跌，深圳市有些楼盘的跌幅已经超过了50%，但下跌动能仍没有得到充分释放。这一判断并非本人一个坚持，就连万科的董事长王石，亦明确表达这种看法。4月24日，当某媒体记者采访王石，问他如何看待现阶段深圳的楼市时，王石反问道：“你认为深圳的房价高不高？”记者答：不高。王石当场表态：“现在深圳的房价高了，不信你去买？”

　　不惭地说，此轮楼市调整，本人是最早提出“拐点论”的研究者之一，有文章可查证：2007年12月17日，本人在《上海证券报》发表的《楼市拐点可能正在形成》一文就是证明。而王石则是最早提出拐点论的企业家，尽管我们未就判断结果一致的原因进行交流，但相关原理是相通的。除了本人前两篇文章中提到的观点，地价的下跌是一个重要依据。

　　虽然目前地价的下跌尚不是全面的，个别城市还在硬撑，但随着紧缩政策的继续，将有越来越多城市的地价因缺少资金的推动而走向下跌轨道，相应的，由此引发的对未来房价下跌的群体性预期，也意味着中国房价将经历一轮像样的调整。因此，把深圳、广州的房价下跌看作孤立的个例是错误的，我们更应该把珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演，明智的开发商除了及时顺势作出调整，没有更好的选择。